Fiscalização COAF para corretores: evite o bloqueio de bens e multas

Você sabia que o setor imobiliário é um dos preferidos por criminosos para a lavagem de dinheiro no Brasil? Por movimentar altos valores e envolver diferentes tipos de transações, o mercado se torna um alvo constante. Por isso, a fiscalização COAF é uma realidade inegável para todo corretor de imóveis e imobiliária.

O não cumprimento das normas de Prevenção à Lavagem de Dinheiro e ao Financiamento do Terrorismo (PLD/FTP) pode levar a multas milionárias e ao bloqueio de bens, comprometendo sua carreira e seu patrimônio.

Este guia completo irá informar você sobre todas as suas obrigações, como identificar transações suspeitas e como se manter em conformidade com as regras vigentes.

Entenda o COAF e seu papel no mercado imobiliário

O Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF ), atualmente integrado ao Banco Central do Brasil, é a Unidade de Inteligência Financeira (UIF) do país. Sua missão primordial é proteger a economia nacional, atuando firmemente no combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo.

Para o mercado imobiliário, o COAF exerce um papel crucial. Ele monitora, analisa e dissemina informações sobre atividades financeiras suspeitas. Essa atuação ajuda a identificar e prevenir o uso de transações de compra e venda de imóveis para fins ilícitos, garantindo a segurança jurídica e a transparência do setor.

A conformidade com as normas do COAF não é apenas uma obrigação legal, é um diferencial competitivo que reforça a credibilidade do seu negócio.

Quais são as suas obrigações como corretor perante o COAF?

Como profissional ou empresa do setor imobiliário, suas obrigações com a fiscalização COAF são claras e exigem atenção contínua.

1. Cadastro e comunicação

A primeira obrigação é o cadastro no SISCOAF (Sistema de Controle de Atividades Financeiras), o canal oficial para comunicação de operações. É por meio dele que você cumprirá os deveres de:

1. Comunicação de Operações Suspeitas (COS): qualquer transação ou proposta que levante suspeitas de lavagem de dinheiro deve ser comunicada ao COAF no prazo de 24 horas após a sua identificação.
2. Comunicação de Não Ocorrência (CNO): mesmo que sua imobiliária ou você, como corretor pessoa física, não registre nenhuma transação suspeita ao longo do ano, é obrigatório enviar a ‘Comunicação de Não Ocorrência’. Esta declaração deve ser enviada anualmente, no prazo legal, que é até o dia 31 de janeiro do ano seguinte.

2. Due diligence e arquivamento

Além da comunicação, a legislação exige que você realize a devida diligência sobre o cliente:

1. Diligência (KYC): é imprescindível conhecer o seu cliente (Know Your Customer – KYC), o que inclui a correta identificação, o perfil econômico e a origem dos recursos utilizados na transação.
2. Arquivamento de documentação: você deve manter em arquivo, por no mínimo cinco anos, toda a documentação que comprove a identidade dos clientes e as transações imobiliárias realizadas, especialmente aquelas de valor igual ou superior a R$ 100.000,00.

Como reconhecer sinais de alerta em transações imobiliárias?

A prevenção começa com a capacidade do corretor de identificar um sinal de alerta (red flag). Esteja atento às seguintes situações, que indicam a necessidade de uma comunicação ao COAF:

1. Uso de dinheiro vivo: transações que envolvam o pagamento de grandes quantias em espécie devem ser tratadas com a máxima suspeita.
2. Falta de sentido econômico: a compra de um imóvel com um valor muito acima ou muito abaixo do praticado no mercado, ou por um cliente cujo perfil financeiro e profissional não justifica a transação.
3. Relutância e pressa: clientes que evitam fornecer a documentação padrão, que demonstram relutância em justificar a origem dos recursos ou que insistem em fechar o negócio com pressa incomum.
4. Estruturas complexas: uso de contas offshore sem justificativa clara, empresas de fachada ou a participação de Pessoas Expostas Politicamente (PEPs), que exigem atenção e diligência redobrada.
5. Métodos de pagamento incomuns: utilização de formas de pagamento atípicas ou que dificultam o rastreio da origem do dinheiro.

Consequências do não cumprimento das normas de fiscalização COAF

Ignorar a fiscalização COAF e as obrigações de PLD/FTP pode resultar em consequências devastadoras para o corretor e sua imobiliária:

1. Multas milionárias: as sanções podem variar de advertências até multas pecuniárias que chegam a R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais), ou o dobro do valor da operação ou do lucro obtido, dependendo da gravidade.
2. Penalidades profissionais: o corretor pode ser temporariamente ou permanentemente impedido de exercer a profissão (cassação da autorização para operar).
3. Responsabilidade criminal: em casos mais graves de omissão ou participação, o profissional pode responder criminalmente por envolvimento em crimes de lavagem de dinheiro, podendo levar a processos judiciais e ao bloqueio de bens e contas.

Passo a passo: comunicando atividades suspeitas corretamente

A comunicação de uma atividade suspeita é um ato sigiloso, protetor e crucial.

1. Acesse o SISCOAF: o primeiro passo é acessar o sistema utilizando seu login e senha (ou certificado digital).
2. Reúna as informações: colete o máximo de dados e documentos que comprovem ou levantem a suspeita: identificação do cliente, descrição da transação, forma de pagamento e os motivos que levaram você a considerar a operação atípica.
3. Descreva com clareza: ao preencher o formulário de comunicação, seja objetivo e específico. Evite generalizações.
4. Envie no prazo: a comunicação deve ser enviada em até 24 horas após a conclusão da transação ou da identificação da suspeita.
5. Mantenha a confidencialidade: é fundamental nunca informar o cliente sobre a comunicação realizada ao COAF, pois a discrição é essencial para o sucesso das investigações.
6. Guarde o comprovante: o comprovante de envio é a sua prova de que você cumpriu a obrigação legal.

Compliance imobiliário eficaz com o apoio da tecnologia

Para um compliance eficaz e duradouro, o investimento em tecnologia e processos é indispensável:

1. Controles internos: crie e mantenha procedimentos internos claros para a verificação de identidade e origem de recursos em todas as transações, estabelecendo uma abordagem baseada em risco.
2. Treinamento constante: invista em treinamento regular para toda a equipe. É essencial que cada corretor saiba como identificar, analisar e reportar atividades suspeitas.
3. Inteligência Artificial (IA): a tecnologia, como o uso de Inteligência Artificial e machine learning, tem se tornado uma grande aliada na fiscalização COAF. Softwares especializados já ajudam corretores e imobiliárias a monitorar grandes volumes de dados, identificar padrões suspeitos e automatizar processos, minimizando erros humanos e otimizando a conformidade.

Garanta a segurança e a tranquilidade do seu negócio!

A fiscalização COAF é um tema central para o mercado imobiliário e não deve ser vista como um obstáculo, mas sim como uma ferramenta de proteção para o seu negócio e para o mercado como um todo.

O cumprimento das normas de PLD/FTP, a atenção aos sinais de alerta e a correta comunicação de atividades suspeitas são a chave para combater a lavagem de dinheiro e garantir a segurança e a sustentabilidade da sua carreira e da sua imobiliária.

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