Declarar prejuízo da imobiliária pode parecer complicado, mas é fundamental para quem enfrentou perdas este ano.
Se sua empresa registrou prejuízo, saber como declarar corretamente evita problemas com a Receita Federal e ainda pode significar compensação em anos seguintes.
Conheça, neste artigo, como informar esses valores, os impactos e o que você precisa fazer para manter a regularidade fiscal da imobiliária.
Declarar prejuízo da imobiliária: por que isso é importante?
Para uma imobiliária, declarar o prejuízo vai além do mero cumprimento de uma obrigação contábil; é uma poderosa ferramenta de gestão tributária.
No Lucro Real, regime que permite a compensação de prejuízos fiscais, o IRPJ e a CSLL são calculados sobre o lucro líquido ajustado da empresa. Se, ao final do período de apuração (trimestral ou anual), a contabilidade indicar que as despesas superaram as receitas, a imobiliária registra um prejuízo fiscal.
A importância de formalizar essa perda é que ela permite a compensação em períodos de apuração futuros, quando a imobiliária voltar a ter lucro. Essa compensação reduz a base de cálculo dos impostos, resultando em menos IRPJ e CSLL a pagar.
Para a imobiliária, que muitas vezes tem custos operacionais elevados, o Lucro Real pode ser a escolha mais vantajosa justamente por permitir essa dedução de despesas e a compensação de prejuízos.
Em resumo: ao registrar o prejuízo corretamente, você está construindo um crédito fiscal que será utilizado para aliviar a carga tributária no futuro.
O que caracteriza o prejuízo fiscal na imobiliária?
O prejuízo fiscal da imobiliária (Pessoa Jurídica) é um conceito diferente do prejuízo de capital da Pessoa Física. Ele se refere à perda operacional/contábil da empresa.
O prejuízo fiscal é apurado quando o Lucro Real de um período é negativo. O Lucro Real, por sua vez, é obtido a partir do lucro contábil (receitas menos despesas) da imobiliária, com a aplicação de ajustes fiscais (adições e exclusões) exigidos pela legislação.
Os principais componentes que podem levar ao prejuízo incluem:
- Custos de comissão não recebida: despesas com corretores associados ou funcionários que foram pagas, mas a venda não se concretizou ou a comissão não foi repassada integralmente.
- Despesas operacionais elevadas: altos custos fixos (aluguel, folha de pagamento, marketing, tecnologia, etc.) que superam o faturamento do período.
- Ajustes fiscais: itens que são dedutíveis na contabilidade, mas são considerados indisponíveis para fins fiscais (adições), o que pode influenciar a base de cálculo.
Para que o prejuízo seja considerado fiscalmente, a imobiliária deve, obrigatoriamente, manter uma escrituração contábil rigorosa e estar enquadrada no regime de Lucro Real.
Principais causas de prejuízos nas imobiliárias
As perdas financeiras na operação de uma imobiliária, que levam ao prejuízo fiscal, estão frequentemente ligadas a fatores de gestão e mercado:
- Volatilidade do mercado: períodos de crise econômica, alta de juros ou retração no crédito imobiliário podem reduzir o volume de vendas e, consequentemente, o faturamento da empresa.
- Gestão de custos ineficaz: manutenção de uma estrutura operacional (custos fixos) muito alta para o volume de receitas geradas, ou seja, as despesas ‘engolem’ o lucro bruto.
- Inadimplência e desistência: comissão de corretagem apurada, mas não recebida devido a desistências ou distratos, gerando um passivo financeiro imediato.
- Regime tributário inadequado: embora o Lucro Presumido e o Simples Nacional sejam mais simples, se a margem de lucro efetiva da imobiliária for baixa ou negativa, a tributação sobre a receita bruta (Simples/Presumido) pode resultar em impostos devidos mesmo havendo prejuízo real. O Lucro Real é o único que reflete a realidade do resultado.
Como reunir documentos para declarar prejuízo da imobiliária?
A declaração do prejuízo fiscal se baseia na contabilidade da Pessoa Jurídica. Você não precisa de notas fiscais de vendas de imóveis (como a pessoa física), mas sim de registros contábeis válidos.
- Escrituração contábil: o ponto de partida é ter a contabilidade da imobiliária em dia. Isso inclui o Livro Diário e o Livro Razão devidamente registrados.
- Livro de Apuração do Lucro Real (LALUR/LACS): é neste livro de controle fiscal que o prejuízo (resultado negativo) é apurado e registrado. Ele documenta todos os ajustes (adições e exclusões) feitos ao lucro contábil para chegar ao Lucro Real.
- Documentos comprobatórios de despesas: guarde todos os comprovantes de despesas operacionais da empresa (notas fiscais, recibos, comprovantes de pagamento de salários e pró-labore) para justificar a perda.
- Comprovantes de transações: registros bancários e extratos que comprovem o fluxo de caixa da empresa e o pagamento de custos.
A organização desses documentos é vital, pois a Receita Federal pode fiscalizar as informações por até cinco anos.
Passo a passo para lançar o prejuízo no imposto
O processo de lançamento do prejuízo da imobiliária é feito anualmente por meio de uma declaração específica: a Escrituração Contábil Fiscal (ECF).
- Apurar o lucro contábil: o contador encerra o balanço da imobiliária e calcula o lucro ou prejuízo contábil do período.
- Ajustar no LALUR: o prejuízo contábil é levado para o Livro de Apuração do Lucro Real (LALUR), onde são feitos os ajustes fiscais (adições e exclusões), resultando no prejuízo fiscal.
- Registro na ECF: o valor do prejuízo fiscal é, então, registrado na ECF.
- Utilização na apuração futura: em um trimestre futuro (ou anual) em que a imobiliária tiver lucro, o prejuízo acumulado deve ser compensado no LALUR/ECF, observando o limite.
Se a sua imobiliária estiver no Simples Nacional ou Lucro Presumido, você não apura o Lucro Real e, portanto, não existe prejuízo fiscal para compensação. A contabilidade é obrigatória, mas o foco é no faturamento, não no lucro.
Implicações fiscais ao declarar prejuízo na imobiliária
A principal implicação fiscal positiva de declarar prejuízo da imobiliária é a capacidade de reduzir a base de cálculo do IRPJ e da CSLL futuramente.
No entanto, é fundamental conhecer a regra de ouro do Lucro Real: a ‘trava dos 30%’.
Quando a sua imobiliária tem lucro em um período, você pode utilizar o prejuízo fiscal acumulado (de anos anteriores) para reduzir esse lucro, mas a compensação é limitada a 30% do Lucro Real apurado antes da própria compensação.
- Exemplo: se a imobiliária teve um Lucro Real de R$ 100.000,00 no trimestre, você só pode compensar até R$ 30.000,00 (30% de R$ 100.000,00) do seu saldo de prejuízo acumulado.
O prejuízo restante, que não foi compensado (R$ 70.000,00 no exemplo), continua acumulado no LALUR, sem prazo de validade, para ser usado nos próximos períodos com lucro.
Como evitar problemas com a Receita ao declarar prejuízo?
Para declarar prejuízo da imobiliária e dormir tranquilo em relação ao Fisco, siga estas orientações:
- Mantenha a contabilidade em dia: o Lucro Real exige que a contabilidade seja perfeita. Qualquer inconsistência nos registros (Livro Diário e Razão) pode invalidar a apuração do prejuízo fiscal.
- Use o LALUR corretamente: garanta que o controle do prejuízo (o saldo a compensar) esteja 100% alinhado com o Livro de Apuração do Lucro Real.
- Comprove as despesas: tenha em mãos todos os documentos que comprovam que o prejuízo foi real e operacional. Despesas sem notas fiscais ou que não se relacionam à atividade da imobiliária serão glosadas pela fiscalização, gerando multas.
Vantagens de contar com um contador especializado
Para o corretor imobiliário, que já lida com a complexidade das vendas e da legislação civil, a complexidade do Lucro Real é um fardo desnecessário.
Contar com um contador especializado no mercado imobiliário e no Lucro Real transforma a obrigatoriedade de declarar prejuízo da imobiliária em vantagem estratégica.
O contador atua como seu parceiro fiscal, permitindo que você foque no que faz de melhor: vender imóveis.
Declare sem erros!
Declarar prejuízo da imobiliária no regime do Lucro Real é uma decisão de planejamento inteligente. Não se trata apenas de informar uma perda, mas de acumular um benefício fiscal que será vital para o crescimento da sua Pessoa Jurídica quando o mercado imobiliário se aquecer novamente.
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