Na apuração de impostos simples nacional, pequenos deslizes viram multa no DAS, juros e até exclusão do regime. Para corretores, imobiliárias e condomínios, os erros mais comuns envolvem anexo errado, receita mal classificada, retenções ignoradas e PGDAS-D preenchido sem conciliação.
Apuração de impostos simples nacional: como funciona na prática (e onde mais dá erro)
A apuração no Simples Nacional acontece, em regra, pelo PGDAS-D, com base na receita bruta do mês e no histórico dos últimos 12 meses (RBT12). O imposto é pago no DAS e pode incluir tributos federais, estaduais e municipais, conforme a atividade e o anexo.
Para corretores de imóveis (PJ), imobiliárias e empresas que administram condomínios, o risco aumenta porque há receitas com naturezas diferentes (intermediação, administração, prestação de serviços), retenções de ISS em alguns municípios e variações de alíquota por fator R. Atualizado em fevereiro de 2026.
O que você precisa ter em mãos antes de apurar
Antes de abrir o PGDAS-D, organize dados que sustentem a apuração e reduzam retrabalho com o contador. Isso também facilita defender a empresa em eventual fiscalização.
- Relatório de receitas do mês (por CNPJ, por contrato e por tomador).
- Notas fiscais emitidas e canceladas (com datas e valores).
- Extratos bancários e conciliação de recebimentos (PIX, TED, cartão, boletos).
- Folha de pagamento e pró-labore (para cálculo do fator R, quando aplicável).
- Comprovantes de retenções (ISS/INSS/IRRF), quando houver.
7 erros que viram multa no DAS (com exemplos do mercado imobiliário)
Os erros abaixo são os que mais geram DAS calculado a menor, divergência com notas fiscais e autuações. Em geral, a Receita cruza PGDAS-D, NFS-e, movimentação financeira e declarações acessórias, então “passar batido” ficou raro.
Use esta lista como checklist mensal e trate cada ponto como controle interno, não como “ajuste de última hora”.
1) Escolher o anexo errado (ou não revisar após mudança de atividade)
O anexo define a faixa, a alíquota e a parcela a deduzir. No imobiliário, é comum confundir “intermediação” com “administração de imóveis” e “gestão condominial”, que podem ter enquadramentos e impactos distintos.
Exemplo prático: uma imobiliária que cresce e passa a ter peso maior de administração de locações pode precisar revisar o CNAE principal e a forma de segregar receitas no PGDAS-D. Se apurar tudo como uma única atividade sem critério, o DAS pode ficar incorreto.
2) Não aplicar (ou aplicar errado) o fator R
O fator R compara a folha de salários (incluindo pró-labore) com a receita bruta dos últimos 12 meses. Em muitos serviços, isso pode levar do Anexo V para o Anexo III, reduzindo a carga tributária de forma relevante.
Erro típico: considerar apenas salários CLT e esquecer pró-labore; ou usar um RBT12 desatualizado por falhas de conciliação. Resultado: pagamento a maior (perda de caixa) ou a menor (risco de autuação).
3) Misturar receitas de naturezas diferentes sem segregação
O PGDAS-D permite segregar receitas por atividade. Misturar “taxa de administração”, “comissão de corretagem” e “outras receitas” sem critério pode distorcer o anexo aplicável e a alíquota efetiva.
Exemplo: taxa de administração de aluguel (serviço recorrente) e comissão de venda (eventual) têm dinâmicas diferentes e podem exigir controles separados por contrato e por competência.
4) Apurar por caixa sem respeitar a regra aplicável ao seu caso
No Simples, a apuração pode ser por regime de caixa para algumas situações, desde que a empresa mantenha controle de recebimentos. O erro é marcar “caixa” no PGDAS-D sem ter lastro (planilha, extrato, conciliação) ou misturar critérios entre meses.
Quando a fiscalização pede comprovação, inconsistências entre notas emitidas e recebimentos bancários podem gerar glosa e recálculo do DAS com multa e juros.
5) Ignorar retenções (principalmente ISS) e pagar DAS “cheio” ou “a menor”
Em alguns municípios e contratos (especialmente com tomadores maiores), pode haver retenção de ISS na fonte. Se a empresa não controla isso, pode acontecer de pagar imposto em duplicidade ou, no extremo oposto, deixar de recolher quando não houve retenção.
Boas práticas: exigir comprovante de retenção, amarrar retenção à nota fiscal correta e conferir se o PGDAS-D está refletindo a realidade do mês.
6) Não retificar PGDAS-D quando descobre erro (ou retificar sem pagar a diferença)
Encontrou nota cancelada lançada como receita? Emissão em duplicidade? Receita reconhecida no mês errado? A correção costuma exigir retificação do PGDAS-D. O erro é “corrigir só na contabilidade” e deixar o PGDAS-D divergente.
Outro problema comum: retificar e não gerar/pagar o DAS complementar. Isso mantém pendência e pode levar a cobrança automática, inscrição em dívida e restrições de CND.
7) Perder o prazo de pagamento do DAS e acumular juros/multa (e risco de exclusão)
O atraso do DAS gera multa e juros, e a recorrência pode trazer consequências maiores, como restrições cadastrais e risco de exclusão do Simples. No mercado imobiliário, onde o caixa pode oscilar por sazonalidade de vendas, o controle de vencimentos é tão importante quanto a apuração.
Recomendação operacional: calendário fixo, responsável definido e conferência dupla (financeiro + fiscal) antes do pagamento.
Como apurar corretamente mês a mês: fluxo rápido para corretores, imobiliárias e condomínios
Um processo simples e repetível reduz erros e torna a apuração auditável. A ideia é sair do “apurar no susto” para um fluxo com conferências objetivas.
Abaixo está um roteiro que funciona bem para empresas do setor, com pontos de controle que evitam divergências com NFS-e e extratos.
- 1) Fechamento de receitas: consolide notas emitidas/canceladas e concilie com recebimentos.
- 2) Classificação: separe por natureza (corretagem, administração, serviços acessórios) e por atividade no PGDAS-D.
- 3) Fator R: valide pró-labore/folha e atualize RBT12 antes de simular alíquotas.
- 4) Retenções: confira ISS/INSS/IRRF retidos, se aplicável, e guarde comprovantes.
- 5) Simulação e conferência: compare alíquota efetiva com meses anteriores e investigue variações.
- 6) Geração do DAS: gere, valide CNPJ/período/valor e programe pagamento.
- 7) Arquivo de evidências: salve recibos, relatórios e memória de cálculo do mês.
Quando vale pedir revisão técnica da apuração (e como a Wemoby ajuda)
Vale revisar quando você percebe variações grandes de alíquota, crescimento de receita, mudança no mix (mais administração, menos corretagem), entrada de novos tomadores com retenção ou qualquer retificação frequente. Esses sinais indicam que o problema é estrutural, não pontual.
A Wemoby atua com olhar técnico para o setor imobiliário, ajudando a organizar o processo, revisar enquadramento/segregação de receitas, validar fator R e criar rotinas de conciliação que sustentem a apuração. O objetivo é reduzir risco fiscal e evitar pagar imposto a maior por falhas de parametrização.
Indicadores de que você pode estar apurando errado
- DAS sobe muito sem aumento real de receita.
- Receitas do extrato não “batem” com notas fiscais do mês.
- Retenções aparecem em contratos, mas não há controle interno.
- Pró-labore/folha variam e ninguém recalcula o fator R.
- Há retificações recorrentes do PGDAS-D.
Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre apurar no regime de caixa e competência no Simples Nacional?
No caixa, você considera o que foi efetivamente recebido no mês (com controle de recebimentos). Na competência, considera o que foi faturado/emitido. A escolha exige consistência e documentação.
Corretor de imóveis PJ no Simples sempre paga pelo mesmo anexo?
Não. Pode variar conforme a atividade declarada, segregação de receitas e aplicação do fator R, que pode mudar a tributação em serviços.
Retenção de ISS reduz o valor do DAS automaticamente?
Não necessariamente. Você precisa controlar a retenção e refletir corretamente na apuração, conforme regras do município e do preenchimento no PGDAS-D.
Errei a apuração e já paguei o DAS. O que faço?
Em geral, retifique o PGDAS-D do período e gere DAS complementar ou solicite compensação/restituição quando aplicável, com suporte do contador.
Quais erros mais levam a multa no DAS?
Anexo incorreto, falta de segregação de receitas, fator R errado, inconsistência entre notas e extratos, e atraso no pagamento são os principais.
Administração de condomínio e imobiliária podem ter receitas diferentes no mesmo CNPJ?
Sim. O ponto crítico é classificar e segregar corretamente cada receita na apuração para evitar alíquota indevida.
Se a sua apuração vira “surpresa” todo mês, o risco de multa no DAS e pagamento indevido aumenta. Fale com a Wemoby agora mesmo.
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